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[武汉房地产市场]有人敢穿过墙

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发表于 2020-8-19 11:52:57 | 显示全部楼层 |阅读模式

文章来源:武汉买房

每次跟开发商沟通到最后,哥都会随口问一句——你的梦想,是什么?

人突然被灵魂发问,很容易发懵,不自觉就吐实话

“我们预期10个月能开盘”

“我们希望12个月资金回正”

“我们追求尽快完成周转,争取1年清盘”

有反应快的,会鬼魅一笑

“我们希望成为区域标杆”

……

所以当这家开发商满脸国企正气,斩钉截铁脱口而出——

“我们的目标是打破武汉环线定位逻辑”

反而轮到哥发懵

这么多年,哥在武汉第一次碰到

以此为目标的项目

在武汉一个刚得不能再刚的板块

把品质往极致去打造

然后去跟城市核心区豪宅项目同台竞争

……

是分销不够香还是嫌武汉楼市太刚?

这是把自己逼上不归路的节奏啊

勇气可嘉,勇气绝对可嘉

面对武汉楼市那堵最坚硬的性价比之“墙”

他铁了心要穿墙而过

01

这项目在哪儿呢?

阳逻之心。

武汉三大刚需圣地之一。

新洲阳逻,蔡甸中法新城,汉南纱帽,武汉主城区人民还愿意涉足的三大远城区刚需板块,房价控制在万元以内,最低甚至能探到8000元。

大家拼的,就是三个字,性价比

所以当阳逻之心的竞品,仅仅听说这个项目准备重金投入,就纷纷起立鼓掌——

欢迎欢迎,热烈欢迎!

大家看一张区域楼盘分布图就安排的明明白白——

楼盘数量之密集,竞争之激烈,可见一斑。

这么多项目扎堆,现在敢做精装的,不超过3个。几乎所有的楼盘,起步面积段都在90平,然后象征性放几个140平户型……

大家知道,这种面积段现在三环内几乎绝迹。

阳逻之心板块全毛坯+小面积段现状,已经充分说明,这儿就是如假包换的极致刚需。

一家坚持精装的开发商告诉哥——

客户不是嫌2000块装修不好,他嫌弃的就是你多了2000块成本……

你见过因为差1万块首付凑不齐,在售楼部狂打电话,最后急哭的客户吗?

在这里,我见过3次。

不说了,说多了都是泪,如果你要问我怎么理解版块?

便宜便宜还是便宜。

所以你明白吧,无数次现实的暴击,这些前期一头扎进来的开发商,用肉身和血泪扎起一堵“高墙”——性价比。

在阳逻,非低价不能活

片区某楼盘精装改毛坯,周销量瞬间爆棚12倍。

但特别尴尬的是,作为阳逻之心开山项目,反而长这样——

图片说明:绿城·桃李春风

四年前,以同样低到尘埃的6000+价格开盘,为板块楼市开局。

他很刚吗?

他除了性价比,就不跟客户谈任何产品力?

显然不是。

那为什么经历行情最火爆的4年,这里反而被贴上最纯粹的“低价”标签?

02

在足足刚了4年之后,手撕板块标签的项目,终于来了——楚天都市·蓝玉湾

他铁了心要穿墙而过。

对这家开发商的名字,相信大家都有一种似曾相似的感觉。

没错,他的母公司,就是如雷贯耳的湖北日报传媒集团。

他的同门师兄弟——楚天都市报,就是陪伴武汉伢风雨上班路20年的最佳早餐搭档。

其实很早之前,楚天就“不误专业”,干起了房地产。

不过相比武汉几个项目,他们在荆州干的两个项目,才叫技惊四座。

给大家看两张项目实景图片——

这造型,放在武汉一波2万+的项目中,也绝对能打有没有?

于是2018年12月,楚天都市·佳园和诚园,经过市省国家三级选拔,勇夺国家住建部唯一房地产行业综合性奖项——广厦奖。

两个荆州项目,和多年威震江湖的桃李春风、华侨城、大悦城......站在一起谈笑风生。

说实话,哥特别佩服那种三线市场冲出来的金牌楼盘。

理由1,他们以四位数的单价,去跟一二线市场五位数甚至六位数单价楼盘,同标准PK,一路打怪升级的难度更大。

理由2,三线市场无刚需。

因为几乎没有净流入人口,本地土著房子多得是,能从三线市场冲出来的,要么能捆绑重点学校,要么有能秒杀竞品的“绝对产品力”。

楚天地产能从三线杀出来,还捧回中国地产界“奥斯卡”,说明一点——

在控制成本的前提下,他摸索出把产品打造到极致的路径。

在蓝玉湾,他准备重演一次惊诧。

03

哥想对广大购房者先提醒一点,大家不要认为那些说要做品质的开发商,一定就是“奸商”,他的目的就是“涨价”。

你的逻辑在房地产运营中,根本不成立。

我们再来看下阳逻之心的“售楼部大街”——

各位注意下蓝玉湾的落位,基本上被埋在最里面,周围竞品如狼似虎。

不是说你觉得竞争压力很大,我拼命加成本、堆品牌,把价格弄得最高,就能成功吸引客户注意。那不叫标杆,那叫傻X,竞品巴不得你这样犯浑。

真正的标杆,要在一片红海中脱颖而出,成为无法绕过的坐标,必须在价格相差不大的前提下,把整体品质呈现做到同类最优。

那蓝玉湾是怎么做的?

首先,最初的设计——建筑排布方案,就已经决定项目70%的成色。

蓝玉湾的整个园区大概长这样——

项目容积率2.0,大家知道,整个阳逻之心的容积率都在2.0左右,这谈不上什么核心竞争力。

因为容积率足够低,大部分开发商为追求货值最大化,一定会高低配。

低容积率几乎都被用来做高溢价别墅,高层的密度非常大。

那蓝玉湾呢?

把2.0的容积率充分传递给居住品质。

低密产品只吃了很少很少土地(上图红圈),少到一个占地200多亩的项目,低密只有7000平。

很明显,蓝玉湾先摆了高层建筑,剩下的土地才摆低密产品。

在优先保证高层楼间距,园林空间,视野和观景面,才考虑排叠拼。

换句话说,蓝玉湾把超低容积率指标,充分传递给高层居住尺度。

所谓“改善盘”定位的雏形,从鸟瞰图上已经呼之欲出。

04

在刚需OR改善定位上,蓝玉湾做出第一次取舍。

他堆砌了任何品牌吗?

没有。

但开发商从规划设计上,为居住品质投入了“最大成本”。

不按套路高低配,会导致总货值明显减少。

把低容指标用足到高层,又换来什么?

——最大100米高层楼间距,约43%绿化占比,25%建筑密度,以及,几乎完美的户型。

其实好产品真没那么多玄学。

再牛的设计师也没办法在强排的高层中,做到户户完美;楼缝缝里种点树,神仙也变不出震撼的园林景观......

当开发商留出足够施展空间,他们选择的合作方,更堪称“梦之队”。

山水比德、联创、金螳螂......武汉2万+的项目,都不一定能凑齐这帮大神。

其中哥特别崇拜中国美院团队,因为主理人是王澍

第一个拿到普利兹克建筑奖的中国人。

啥也别说了,干吧!

整个项目紧扣“楚文化”精神内核——东方浪漫主义

说实话,我们普通购房者,根本不在乎你是啥风格,我们在乎的是你最后呈现的质地,到底如何?

好,楚人尚玉,圆润通透的质地,确实有大气的高级感,如何通过建筑呈现?

270度弧形外立面+全玻璃栏杆,以近乎纯平的线条,再配合大面积天空蓝玻璃,整体视觉效果异常通透,宛如一块美玉。

从第一眼,蓝玉湾的整体建筑群落观感,在板块已经留下足够鲜明的标签符号。

作为板块界面和园区界面的过度空间,蓝玉湾的门头同样惊艳。

以山水文化石满铺,弧形造型横跨几十米之宽,曲面动线又遮挡住视线。

特别有意味的是,一株苍天大树从建筑穹顶破茧而出,这又何尝不是楚文化最推崇洒脱飘逸,不拘一格的豪迈?

05

只有当你走进园区深处,那种与“流水线楼盘”决裂的味道,愈发扑面而来。

不知道是不是文人的情怀作祟,整个园林设计方案足足打磨1年才最终成型,项目团队在全国十几个城市、一百多个项目,留下足迹,只为找到最优设计答案。

最终他们确定的方案,居然是“还原《楚辞》中的景观场景”!

比如为了还原“云梦大泽”,他们在园区地面使用大量水系和镜面,营造多维视觉层次。

甚至模拟过不同季节的视觉效果。

他们打破开敞空间的界限,用不同颜色的草坪,非常写意的区分不同功能空间。

甚至使用大量异型空中廊桥,串联园区不同板块。

水系/镜面作为颜值担当,用空中动线弥补园区视觉美的实用性,甚至当你站在自家阳台打开上帝视角,依然能呈现出立体维度的景致。

无论平铺的草地,花丛数目组团,又或者线条的勾勒点缀......

更可怕的是细节。

大家注意草坪和建筑之间的接缝。

他没有追求效率填平水平线,而是保留地势自然高地起伏,建筑以“悬空”之势,与地面形成呼应,用弧形草坪铺设融合元素关系......

所有这些细节的拿捏,才真实透露出开发商对项目的心血。

这不止精工,更是成本的硬投入。

儿童活动区的大型设备,不是购买成品,而是根据实际尺寸,先画图再打样,最终定制的作品。

只为最匹配园区需求和最好的体验,但付出的成本是几何级增长。

06

给设计师做好产品最充分的空间,蓝玉湾从室外一直贯穿到室内。

2.0容积率几乎都让渡给高层,25%的建筑密度之下,户型几乎不可能做差。

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